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■ 杜雨萌

近日，住房城乡建设部房地产市场监管司司长张雪涛在国新办举行的新闻发布会上表示，根据国家统计局数据，今年前8个月，我国二手房交易占比已经达到52%。

从2020年的27%，到2025年的46%，再到2026年前8个月一举突破50%的关键临界点，这组持续攀升的数字，勾勒出我国住房市场交易结构的演变轨迹，标志着房地产市场进入存量阶段。这是市场发展到特定阶段的自然演进，也是城镇化进程阶段切换与居民住房需求升级跃迁共同作用的结果。

过去数十年，我国城镇化处于快速增长期，城市建设以大规模增量扩张为主，海量新增城镇人口带来了持续的首次置业需求，新房开发自然成为市场的核心支撑。彼时，供给端主导着行业节奏，土地开发与新房建设同步扩容，“拿地、建房、卖房”构成了市场运行的主线，新建商品房牢牢占据着交易市场的主体地位。

时移势易，随着我国城镇化正从快速增长期转向稳定发展期，城市发展正从大规模增量扩张阶段转向存量提质增效阶段，房地产市场的供求关系随之发生深刻调整。

从需求端来看，随着住房普及率提升，首次置业人群在全部购房群体中的占比随之收窄。同时，大量存量家庭进入居住升级周期，改善型置换需求持续释放，且多以“卖旧买新、卖小买大”的交易链条落地，逐步成为市场增长的主要动能。此外，当居民住房诉求普遍从“有没有”转向“好不好”时，居民置业不再以“新房”作为唯一标尺，区位配套、户型功能、社区品质等成为主要决策因素。

从供给端来看，一方面，城镇化进入稳定发展期，城市可供成片开发住宅的土地空间日渐饱和，过去大规模扩张式的新房开发增长空间持续收窄；另一方面，经过数十年住房建设积累，城镇存量房源总量不断扩大，既承载着绝大多数城镇居民的居住需求，其资产流通价值也随着市场交易愈发凸显。这“一增一减”之间，使得二手房逐步从市场补充角色成长为交易主力。

存量主导的房地产市场，带来的不只是交易结构的变化，更会催生出新的市场生态与成长空间。如果说增量阶段的关键词是“建”，那么，存量阶段的关键词就是“流转”与“服务”，房地产市场的活力将更多体现在房源流转、品质更新和服务提质上。由此，城市更新、老旧小区改造、经纪服务、物业运维等关联业态将打开新的成长空间。同时，对市场主体提出转型要求：房地产开发企业业务需从单一的开发销售向资产管理、社区运营、城市更新等多元领域延伸，才能在存量市场中找到新的业绩增长点。

立足存量时代，各方需同向而行，更好服务经济社会发展大局和人民群众安居需求。

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